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北京天健兴业金钱评估有限公司 对于深圳证券交易所《对于对中交地产股份有限 公司首要金钱出售暨关联交易草案的问询函》的回复 深圳证券交易所： 中交地产股份有限公司（以下简称“公司”或“上市公司”） 于近日收到深圳 证券交易所出具的《对于对中交地产股份有限公司首要金钱出售暨关联交易的问 询函》（并购重组问询函〔2025〕第 9 号）。 北京天健兴业金钱评估有限公司对问询函预计问题进行了谨慎核查与落实， 按照问询函的要求对所触及的事项进行了问题回话，现就相关事项回复如下，请 予审核。 问题二：对于金钱评估方法和交易订价 露出文献和公开信息显现：（1）收益法是指将预期收益成本化或者折现， 确定评估对象价值的评估方法，是从企业赢利身手的角度权衡企业的价值； （2） 本次置出金钱具体包括货币资金、来回、股权投资及欠债，单体为房地产开导业 务的科罚平台公司，选择金钱基础法进行评估，评估价值为-29.76 亿元，主要 是因为交易标的资不抵债，本次交易对价为 1 元；（3）交易标的 2022 年度至 模拟吞并总金钱分别为 1363.52 亿元、1216.29 亿元、1057.93 亿元；（4）2024 年底，公司一年内到期的非流动欠债所有 217.22 亿元，公司货币资金余额为 减值准备所有 8.85 亿元、16.34 亿元、41.82 亿元，经审计包摄于母公司鼓舞权 益（以下简称“净金钱”）分别为 32.93 亿元、16.16 亿元、-35.79 亿元；（6） 你公司 2024 年度审计观念类型为轨范无保属观念；（7）永久股权投资账面价值 为 93.77 亿元，评估升值 21.30 亿元，升值率 22.72%，共触及 51 家并表、诱骗 和联营公司，选择金钱基础法、收益法及报表权力法三种方法进行评估；（8） 其他应收款评估价值为 238.51 亿元，升值率为-2.14%，一年内到期的非流动资 产评估价值为 56.77 亿元，升值率为-11.13%，金钱减值原因为关联方资不抵债。 请你公司： （1）结搭伙产基础法和收益法的适用场景、交易标的 2022 年度至 2024 年 度营收水平及占比、金钱鸿沟及占比、存货价值、地盘储备、开导居品及成本储 备、预售情况等证明，你公司以交易标的无具体业务为由认定本次交易不适用收 益法评估是否合理；进而证明你公司 2024 年度握续计议身手是否存在首要不确 定性，以握续计议假设编制财务报表是否合理。 （2）结合你公司 2024 年底可解放阁下货币资金、欠债期限结构、一年以内 需要偿付的有息债务的具体情况、资金缺口、改日筹融资的具体安排，证明你公 司是否存在较大的流动性风险，同期结合交易标的资不抵债的情况，充分论证你 公司 2024 年度握续计议身手是否存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务 报表是否合理。 （3）结合你公司 2022 年度至 2024 年度计提金钱减值准备及信用减值准备 的具体情况，包括但不限于计提科目、计提金额、计提依据及主要测算经由、重 要假设及要津参数的中式轨范及依据等，以及行业变动趋势、计议环境变化、销 售及回款情况等，证明 2023 年度和 2024 年度减值准备计提金额大幅增多的原 因及合感性，是否存在过度计提或补提以客岁度减值准备使净金钱转负以便贱 卖金钱的情形，是否涉嫌关联方利益运送。 （4）补充露出各项永久股权投资的具体评估经由，包括但不限于要津方针、 评估基准、要津参数等紧迫数据的起原和测算经由，并证明不同永久股权投资采 用不同评估方法的原因、选择多种评估方法的永久股权投资决定最终评估方法 的判断时势、金钱基础法/报表权力法与收益法估值互异不大的原因及合感性， 是否存在低估永久股权投资价值的情形。 （5）补充露出其他应收款和一年内到期的非流动金钱中出现评估减值款项 的具体评估经由，包括但不限于要津方针、评估基准、要津参数等紧迫数据的来 源和测算经由，证明是否存在低估其他应收款和一年内到期的非流动金钱的情 形；并结合上述款项欠款方与你公司的关联关系、款项性质、形成配景、账龄及 相关款项过时时候、欠款方资信情况等，证明为资不抵债的关联方提供资金的原 因及合感性，是否存在关联方非计议性资金占用。 （6）笔据《重组办法》第二十条的轨则，首要金钱重组中相关金钱以金钱 评估恶果看成订价依据的，评估机构、估值机构原则上应当选择两种以上的方法 进行评估或者估值，请证明本次交易对部分金钱仅选择金钱基础法是否合适前 述轨则，并结合问题（1）至（5）证明你公司本次订价是否公允。 （7）结合上述问题，证明你公司评估文牍使用金钱基础法的依据与 2024 年 度审计文牍中认定你公司不存在握续计议身手首要不确定性的论断是否存在明 显矛盾。 请寂然财务照顾人、评估师和司帐师对上述事项进行核查并发标明确观念。 回复： 一、结搭伙产基础法和收益法的适用场景、交易标的 2022 年度至 2024 年 度营收水平及占比、金钱鸿沟及占比、存货价值、地盘储备、开导居品及成本储 备、预售情况等证明，你公司以交易标的无具体业务为由认定本次交易不适用收 益法评估是否合理；进而证明你公司 2024 年度握续计议身手是否存在首要不确 定性，以握续计议假设编制财务报表是否合理。 （一）金钱基础法和收益法的适用场景 笔据《金钱评估执业准则——金钱评估方法》，第十条，收益法应用的前提 条目为： （一）评估对象的改日收益不错合理预期并用货币计量； （二）预期收益所对应的风险好像度量； （三）收益期限好像确定或者合理预期。 第十六条，金钱基础法应用的前提条目为： （一）评估对象能正常使用或者在用； （二）评估对象好像通过重置道路得回； （三）评估对象的重置成本以及相关贬值好像合理估算。 （二）交易标的 2022 年度至 2024 年度营收水平及占比、金钱鸿沟及占比、 存货价值、地盘储备、开导居品及成本储备、预售情况等 本次交易拟转让标的金钱为限制评估基准日上市公司握有的房地产开导业 务相关股权、债权等金钱及相关债务。 从吞并合座来看，置出金钱为上市公司的主要金钱。 单元：万元 营业收入 2024 年度 2023 年度 2022 年度 交易标的 1，725，169.22 3，232，648.67 3，839，952.01 上市公司 1，830，204.25 3，302，783.41 3，846，704.88 占比 94.26% 97.88% 99.82% 总金钱 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 交易标的 10，579，333.68 12，162，857.93 13，635，170.52 上市公司 10，769，768.18 12，327，079.36 13，730，721.32 占比 98.23% 98.67% 99.30% 笔据《中交地产股份有限公司拟置出金钱专项审计文牍》 （安永华明（2025） 专字第 70071827_A11 号），本次交易标的模拟吞并口径财务报表，系基于本次 金钱重组范围，将中交地产与房地产业务相关的金钱、欠债及利润，以及下属标 的公司进行模拟吞并编制，响应出标的金钱合座的业务情况和财务情状。 （1）营收水平及占比 从吞并口径来看，2022 年-2024 年的主要营业收入为房地产开导收入，鸿沟 和占比情况如下： 单元：万元 营业收入 2024 年度 2023 年度 2022 年度 房地产开导 1，718，091.27 3，223，102.62 3，829，169.76 占比 99.59% 99.70% 99.72% 营业收入 1，725，169.22 3，232，648.67 3，839，952.01 （2）金钱鸿沟及占比 从吞并口径来看，主要金钱为货币资金、存货、永久股权投资、其他应收款， 单元：万元 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 一、货币资金 其中：银行存款 750，040.34 1，124，951.44 971，497.63 占比 98.81% 100.00% 100.00% 存放财务公司款项 9，032.87 1.56 - 占比 1.19% 0.00% 0.00% 库存现款 5.19 12.36 0.20 占比 0.00% 0.00% 0.00% 货币资金所有 759，078.40 1，124，965.37 971，497.84 货币资金占总金钱比 例 二、存货 其中：开导居品 3，661，320.97 3，111，832.12 1，355，888.26 占比 44.69% 33.37% 12.68% 开导成本 4，531，145.66 6，213，807.93 9，338，420.45 占比 55.31% 66.63% 87.32% 存货所有 8，192，466.63 9，325，640.05 10，694，308.71 存货占总金钱比例 77.44% 76.67% 78.43% 三、永久股权投资 其中：诱骗企业 100，636.02 121，165.91 128，495.62 占比 21.78% 23.43% 24.61% 联营企业 361，420.88 395，964.97 393，574.62 占比 78.22% 76.57% 75.39% 永久股权投资所有 462，056.90 517，130.88 522，070.24 永久股权投资占总资 产比例 四、其他应收款 （注） 应收关联方款项 317，380.84 356，839.31 425，729.46 占比 90.81% 89.35% 93.24% 其他 32，112.59 42，528.18 30，842.77 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 占比 9.19% 10.65% 6.76% 其他应收款所有 349，493.43 399，367.49 456，572.23 其他应收款占总金钱 比例 总金钱 10，579，333.68 12，162，857.93 13，635，170.52 总收入/总金钱 16.31% 26.58% 28.16% 注：其他应收款不含应收股利及应收利息 （3）存货价值、开导居品及成本储备 单元：万元 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 存货所有 8，192，466.63 9，325，640.05 10，694，308.71 其中：开导居品 3，661，320.97 3，111，832.12 1，355，888.26 开导成本 4，531，145.66 6，213，807.93 9，338，420.45 （4）地盘储备 并表范围内，2022 年-2024 年，新增地盘储备情况如下： 面孔 2024 年度 2023 年度 2022 年度 个数 1 2 4 面积（平方米） 53，076.90 87，968.72 155，527.53 （5）预售情况 单元：万元 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 年头余额 2，156，844.87 2，777，072.53 4，201，477.09 收到现款增多金额 （不包括今年收到金 额今年结转收入的部 分） 年头协议欠债今年确 -752，622.62 -2，157，115.27 -3，079，212.07 认收入金额 收购子公司 - - 280，099.26 年末余额 1，959，109.87 2，156，844.87 2，777，072.53 笔据《中交地产股份有限公司拟置出金钱专项审计文牍》 （安永华明（2025） 专字第 70071827_A11 号），本次交易标的模拟单体口径财务报表，系基于上市 公司本部，将其拟置出的相关金钱及欠债、利润进行模拟编制形成单体报表，对 应本次评估的依据基础。 （1）营收水平及占比 模拟单体口径母公司营业收入主要为从下属子公司收取的研究奇迹收入， 元，无其他骨子性业务。 （2）金钱鸿沟及占比 主要金钱为其他应收款、一年内到期非流动金钱、永久股权投资和永久应收 款，2022 年-2024 年主要金钱鸿沟和占比情况如下： 单元：万元 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 一、其他应收款 （注） 其中：应收关联方款 项 占比 99.96% 99.90% 99.90% 其他 1，002.34 2，422.44 2，376.06 占比 0.04% 0.10% 0.10% 其他应收款所有 2，437，220.53 2，477，286.66 2，314，040.26 其他应收款占总金钱 比例 二、一年内到期非流 动金钱 其中：应收关联方款 项 占比 99.90% 99.87% 86.14% 其他 615.51 945.25 9，133.50 占比 0.10% 0.13% 13.86% 一年内到期非流动资 产所有 面孔 2024 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 一年内到期非流动资 产占总金钱比例 三、永久股权投资 其中：控股子公司 853，261.85 930，996.11 927，046.11 占比 91.00% 89.78% 89.67% 诱骗企业 22，492.71 25，106.78 27，092.12 占比 2.40% 2.42% 2.62% 联营企业 61，941.79 80，898.78 79，654.24 占比 6.61% 7.80% 7.71% 永久股权投资所有 937，696.35 1，037，001.66 1，033，792.46 永久股权投资占总资 产比例 四、永久应收款 其中：应收关联方款 160，697.34 20，025.17 820，558.01 项 占比 100% 100% 100% 永久应收款所有 160，697.34 20，025.17 820，558.01 永久应收款占总金钱 比例 总金钱 4，347，247.03 4，473，046.20 4，516，143.32 总收入/总金钱 0.28% 0.50% 0.27% 注：其他应收款不含应收股利及应收利息 笔据上述营收和金钱情况，模拟单体母公司为科罚平台，收入金额较总金钱 鸿沟较小，并不是实体业务，也不触及房地产开导业务。模拟单体母公司不触及 存货价值、地盘储备、开导居品及成本储备、预售情况。 （三）以交易标的无具体业务为由认定本次交易不适用收益法评估是否合 理，进而证明你公司 2024 年度握续计议身手是否存在首要不确定性，以握续经 营假设编制财务报表是否合理 （1）这次交易标的为单项金钱，并不是股权或企业价值。本次中交地产股 份有限公司的置出金钱，具体包括货币资金、债权、房地产开导业务相关的股权 投资及欠债，亦然改日交割清单的组成基础，即中交地产股份有限公司嘱咐的单 项金钱。 （2）从前述业务分析来看，模拟单体的计议性质为科罚平台公司，其收入 并不是实体计议业务，现实房地产开导业务为永久股权投资下的面孔公司承担， 模拟单体仅是单项金钱的组合，莫得现实业务，本次在对各单项金钱进行合理估 值（结搭伙产类型详细分析后对不同单项金钱选择不同的评估方法）的基础上， 进行加和，得到交易标的的估值，即选择金钱基础法（又称成本加和法）。 综上，模拟单体母公司是置出金钱组成的模拟，现实为单项金钱，并无具体 业务，仅从评估方法采用而言，不适用《金钱评估执业准则——金钱评估方法》 第十条中收益法应用的前提条目“评估对象的改日收益不错合理预期”，对模拟 单体母公司不选择收益法评估具有合感性。 财务报表合理 评估文牍中以“企业握续计议假设”看成一般假设，是将企业合座金钱看成 评估对象而作出的评估假设，即企业看成计议主体，在所处的外部环境下，按照 计议主义，握续计议下去。评估时岂论是选择金钱基础法或收益法，均是在评估 基准日握续计议假设前提下进行评估，得出评估论断，与握续计议假设编制财务 报表并不矛盾。 说七说八，结搭伙产基础法和收益法的适用场景及标的的计议和金钱的情况， 十大炒股杠杆交易平台 深度默契股票配资 名字背后的逻辑 本次评估模拟单体母公司不悠闲收益法评估的条目，股票杠杆什么意思 一图读懂邵阳股指期货配资的常见误区_1选择金钱基础法评估仍然以 握续计议假设基础， 配资门户官网 九牛若何配资为什么被广大使用？全面默契_1因此中式金钱基础法仅是从评估方法适用条目起程，与握续 计议假设编制财务报表并不矛盾。且本次评估标的为置出金钱，并非上市公司整 体股权，亦不影响对上市公司合座股权握续计议假设的判断。因此，2024 年度握 续计议身手并不存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务报表是合理的。 二、结合你公司 2024 年底可解放阁下货币资金、欠债期限结构、一年以内 需要偿付的有息债务的具体情况、资金缺口、改日筹融资的具体安排，证明你公 司是否存在较大的流动性风险，同期结合交易标的资不抵债的情况，充分论证你 公司 2024 年度握续计议身手是否存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务 报表是否合理。 （一）公司欠债期限结构、资金缺口及改日融资安排 限制 2024 年末，中交地产非受限货币资金 75.51 亿元，债务融资余额为 以上约占 6%。 限制 2024 年末，中交地产一年内需要偿付的有息债务具体情况如下： 是 2024 年 否 末告贷 告贷 告贷 偿债 告贷利 类型 借存款单元 债权东说念主 关 本金余 增信方法 肇始 终结 资金 率 联 额（亿 日 日 起原 方 元） 否 10.00 3.90% 纯信用 /5/2 期中期单子 5/24 还旧 否 5.00 4.48% 纯信用 /8/1 期中期单子 8/14 还旧 否 10.00 4.07% 纯信用 /3/2 期中期单子 3/23 还旧 否 10.00 4.09% 纯信用 /4/1 公开 中交地产股 期中期单子 4/17 还旧 债 份有限公司 /4/4 4/4 还旧 山东省外洋信 相信 中交地产股 2023 2025/ 销售 托股份有限公 否 1.10 8.40% 股权质押 融资 份有限公司 /3/3 6/29 回款 司 是 2024 年 否 末告贷 告贷 告贷 偿债 告贷利 类型 借存款单元 债权东说念主 关 本金余 增信方法 肇始 终结 资金 率 联 额（亿 日 日 起原 方 元） 厦门外洋相信 2025/ 销售 否 2.94 6.90% 股权质押 /3/2 有限公司 3/26 回款 上海外洋相信 2025/ 销售 否 2.00 7.10% 典质 /5/1 有限公司 5/18 回款 融资 国新融资租出 2027/ 销售 否 1.50 6.50% 典质 /11/ 租出 有限公司 11/2 回款 保理 国新买卖保理 2026/ 销售 否 5.00 5.80% 纯信用 /11/ 融资 有限公司 11/16 回款 大股 2024 中交地产股 中交房地产集 2025/ 销售 东借 是 5.00 3.10% 纯信用 /11/ 份有限公司 团有限公司 11/28 回款 款 28 中交雄顺产 2022 中国农业银行 2025/ 销售 业发展有限 否 10.00 2.65% 纯信用 /8/1 雄县支行 7/10 回款 公司 2 中交雄顺产 2022 中国设置银行 2025/ 销售 业发展有限 否 7.69 2.65% 纯信用 /6/3 昝岗支行 6/29 回款 公司 0 惠州中交置 建行惠州市分 2025/ 销售 否 7.13 4.00% 保证担保 /1/2 业有限公司 行 1/25 回款 中交雄顺产 2022 工商银行雄县 2025/ 销售 业发展有限 否 9.50 2.65% 纯信用 /6/3 支行 6/29 回款 银行 公司 0 贷款 中国工商银行 2023 苏州华启地 2025/ 销售 苏州市说念前支 否 6.42 3.30% 保证担保 /9/2 产有限公司 12/28 回款 行 8 中交花创 吉利银行股份 2023 典质+保 2026/ 销售 （绍兴）置 有限公司杭州 否 5.40 4.45% /3/3 证担保 3/30 回款 业有限公司 分行 1 中交雄顺产 2022 中国银行河北 2025/ 销售 业发展有限 否 8.72 2.70% 纯信用 /2/2 雄老实行 7/29 回款 公司 5 南京中劲房 中国农业银行 典质+保 2021 2025/ 销售 地产开导有 南京迈皋桥支 否 2.54 4.35% 证担保 /1/1 12/20 回款 限公司 行 是 2024 年 否 末告贷 告贷 告贷 偿债 告贷利 类型 借存款单元 债权东说念主 关 本金余 增信方法 肇始 终结 资金 率 联 额（亿 日 日 起原 方 元） 慈溪中交港 中国农业银行 2021 典质+保 2025/ 销售 城置业有限 股份有限公司 否 4.72 3.85% /1/1 证担保 6/5 回款 公司 慈溪分行 4 惠州中交雅 2022 设置银行惠州 2026/ 销售 颂置业有限 否 4.19 4.00% 保证担保 /1/2 市分行 3/28 回款 公司 0 长沙中交金 质押+抵 2023 中信银行长沙 2025/ 销售 久置业有限 否 3.98 3.90% 押+保证 /12/ 分行 12/24 回款 公司 担保 25 河北雄安启 2022 中国设置银行 2025/ 销售 晨置业有限 否 3.50 2.35% 纯信用 /10/ 安新支行 10/16 回款 公司 17 中交世茂 2020 北 京 银 行外洋 典质+保 2025/ 销售 （北京）置 否 3.50 5.60% /4/1 新城支行 证担保 9/13 回款 业有限公司 5 惠州中交置 光大银行惠州 质押+保 2022 2025/ 销售 否 3.39 4.70% 业有限公司 分行 证担保 /7/8 7/3 回款 武汉锦绣雅 2022 中国银行武汉 2025/ 销售 和置业有限 否 3.38 3.80% 典质 /11/ 硚口支行 11/30 回款 公司 30 长沙金拾通 中信银行股份 2022 达房地产开 有限公司长沙 否 3.15 2.95% 典质 /10/ 发有限公司 分行 28 长沙金拾通 中国工商银行 2022 达房地产开 股份有限公司 否 3.01 2.95% 典质 /10/ 发有限公司 长沙东升支行 28 中国农业银行 重庆中交西 2022 股份有限公司 2025/ 销售 南置业有限 否 2.88 3.85% 典质 /9/2 重庆九龙坡支 9/19 回款 公司 2 行 惠州中交置 2025/ 销售 兴业惠州分行 否 2.49 4.30% 保证担保 /3/2 业有限公司 3/30 回款 武汉锦绣雅 中国设置银行 2022 和置业有限 湖北省分行营 否 2.36 3.60% 典质 /11/ 公司 业部 25 重庆嘉熹房 2022 中信银行重庆 2025/ 销售 地产开导有 否 2.35 4.70% 典质 /3/1 南岸经开支行 3/18 回款 限公司 8 是 2024 年 否 末告贷 告贷 告贷 偿债 告贷利 类型 借存款单元 债权东说念主 关 本金余 增信方法 肇始 终结 资金 率 联 额（亿 日 日 起原 方 元） 中交好意思庐 吉利银行股份 2022 （杭州）置 有限公司杭州 否 2.28 6.28% 保证担保 /7/1 业有限公司 分行 4 长沙金拾通 恒丰银行股份 2022 达房地产开 有限公司长沙 否 2.25 2.95% 典质 /10/ 发有限公司 分行 31 武汉锦绣雅 2022 中信银行武汉 2025/ 销售 和置业有限 否 1.94 3.60% 典质 11/2 分行 11/25 回款 公司 5 重庆好意思宸房 中国工商银行 典质+保 2020 2025/ 销售 地产开导有 股份有限公司 否 1.88 4.73% 证担保 /7/2 6/20 回款 限公司 重庆江北支行 中交好意思庐 中国设置银行 2021 典质+保 2025/ 销售 （绍兴)置 股份有限公司 否 1.83 4.35% /3/1 证担保 10/31 回款 业有限公司 绍兴大通支行 0 昆明中交熙 中国银行股份 2020 典质+保 2026/ 销售 盛房地产有 有限公司昆明 否 1.80 4.75% /7/2 证担保 1/23 回款 限公司 市东风支行 3 中交好意思庐 中国农业银行 典质+保 2021 2025/ 销售 （绍兴)置 股份有限公司 否 1.71 4.35% 证担保 /2/8 11/27 回款 业有限公司 绍兴袍江支行 中国设置银行 2024 成王人朗璞置 2027/ 销售 股份有限公司 否 1.62 2.27% 典质 /1/2 业有限公司 1/19 回款 成王人第八支行 2 昆明中交盛 恒丰银行股份 股权质押 2023 洋房地产有 有限公司昆明 否 1.50 4.60% +保证担 /5/1 限公司 分行 保 2 武汉锦绣雅 广发银行股份 2023 和置业有限 有限公司武汉 否 1.50 3.80% 典质 /7/2 公司 分行 6 中交红桥 吉利银行股份 2022 （天津）房 2025/ 销售 有限公司天津 否 1.30 3.95% 典质 /6/1 地产开导有 2/7 回款 分行 5 限公司 南京中悦房 中国工商银行 2023 典质+保 2027/ 销售 地产开导有 股份有限公司 否 1.20 3.10% /3/2 证担保 12/11 回款 限公司 南京城西支行 9 中交红桥 中国农业银行 2022 2025/ 销售 否 1.04 3.95% 典质 （天津）房 股份有限公司 /6/1 2/7 回款 是 2024 年 否 末告贷 告贷 告贷 偿债 告贷利 类型 借存款单元 债权东说念主 关 本金余 增信方法 肇始 终结 资金 率 联 额（亿 日 日 起原 方 元） 地产开导有 天津市分行 5 限公司 青岛中交城 2021 中原银行青岛 2027/ 销售 投置业有限 否 1.34 4.50% 典质 /8/1 分行 2/28 回款 公司 3 嘉兴新瑞置 浙 商 银 行嘉兴 典质+保 2026/ 销售 否 1.00 4.28% /10/ 业有限公司 分行 证担保 10/30 回款 西安沣河映 北 京 银 行股份 2023 典质+保 2028/ 销售 象置业有限 有限公司西安 否 1.00 3.90% /11/ 证担保 7/12 回款 公司 分行 28 其他小额银行贷款所有 4.80 昆明中交东 云南碧桂园房 2022 盛房地产有 地产开导有限 是 3.12 8.00% 纯信用 /8/1 面孔 限公司 公司 1 公司 武汉锦秀嘉 广州市城市建 2024 向其 合置业有限 设开导有限公 是 1.52 10.00% 纯信用 /6/1 小股 公司 司 7 东借 常熟市城市经 苏州华虞地 2022 2025/ 销售 款 营投资有限公 是 1.27 2.50% 纯信用 产有限公司 /3/7 3/6 回款 司 其他小额所有 1.50 所有 217.24 （二）公司不存在较大的流动性风险 限制 2024 年末，中交地产一年内需要偿付的有息债务本金所有 217.24 亿元。 限制 2024 年末，公司可解放阁下货币资金（非受限货币资金）75.51 亿元，2024 年度销售回款约 247.07 亿元，此外，限制 2024 年末公司账面存货价值 819.25 亿 元，也具备一定增量变现后劲。中交地产也将详细选择以下时势筹措资金，确保 流动性厚实： ①债券刊行：限制本回复出具日，中交地产 2025 年于今已完成新 债券刊行 60.60 亿元，终结借新还旧或得回增量资金；②开导贷缓期：对于开导 贷款，将积极愚弄现在“金融十六条”和“白名单”等金融策略救助，推动相关贷款 缓期；③增量鼓舞告贷：中交地产鼓舞地产集团 2025 年度向中交地产新增告贷 额度为 100 亿元，并已到账 15 亿元（利率 3.1%）。 详细讨论可解放阁下货币资金、销售回款、控股鼓舞告贷和金融机构授信额 度等，公司不存在较大的流动性风险。 （三）拟置出金钱总体资不抵债，但不影响其握续计议 笔据拟置出金钱模拟吞并报表，限制 2024 年末，金钱总数为 1，057.93 亿元， 欠债所有为 959.74 亿元，净金钱为 98.19 亿元，归母净金钱为-47.76 亿元。置出 金钱模拟吞并 2024 年度终结收入所有 172.52 亿元，计议行动现款流量净额为 亿元，具备握续计议身手。 由于房地产开导面孔需要无数资金，公司主要依赖债务融资进行发展，欠债 鸿沟较大，同期受到房地产行业合座影响及开导面孔自身情况，计提了较大金额 的减值准备，从而形成大额失掉。因此房地产开导业务总体看资不抵债，但不影 响各面孔公司的握续计议，不妨碍各房地产开导面孔的有序进行。因此，公司 理。 说七说八，中交地产预测 2025 年度偿债资金不存在缺口，不存在较大的流 动性风险。公司握续计议身手不存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务报 表合理。 三、结合你公司 2022 年度至 2024 年度计提金钱减值准备及信用减值准备 的具体情况，包括但不限于计提科目、计提金额、计提依据及主要测算经由、重 要假设及要津参数的中式轨范及依据等，以及行业变动趋势、计议环境变化、销 售及回款情况等，证明 2023 年度和 2024 年度减值准备计提金额大幅增多的原 因及合感性，是否存在过度计提或补提以客岁度减值准备使净金钱转负以便贱 卖金钱的情形，是否涉嫌关联方利益运送。 （一）上市公司 2022 年度至 2024 年度计提金钱减值准备及信用减值准备 的具体情况 上市公司 2022 年度、2023 年度和 2024 年度吞并利润表金钱减值准备及信 用减值准备情况如下表所示： 单元：万元 面孔 称呼 2024 年度 2023 年度 2022 年度 存货跌价损失 349，558.00 130，446.69 56，800.10 金钱减值损 永久股权投资减值损失 7，864.15 1，277.06 - 失 其他 1，297.76 3.50 - 所有 358，719.91 131，727.25 56，800.10 应收账款坏账损失 781.75 262.02 -177.87 其他应收款坏账损失 39，619.33 22，229.21 20，328.76 信用减值损 永久应收款坏账损失 14，100.43 3，637.28 5，579.81 失 财务担保协议信用减值损失 -386.05 -7，145.68 1，729.07 所有 54，115.45 18，982.84 27，459.77 价损失、永久股权投资减值损失等组成。 （1）存货跌价损失 金钱欠债表日，公司按照企业司帐准则的要求，对存货按照成本与可变现净 值孰低计量，对存货成本高于其可变现净值的计提存货跌价准备。具体方法为： 对于开导居品，可变现净值按照该居品的测度售价减去测度的销售用度和相关税 费后的金额确定；对于开导成本，可变现净值按照所开导面孔的测度售价减去至 面孔完工时测度将要发生的成本、测度的销售用度和相关税费后的金额确定。 紧迫假设及要津参数方面，对于预测售价按已签约及未签约部分分别确定， 对于已签约部分，按照现实签约金额确定售价；对于未签约部分，同期参照邻近 竞品的可比阛阓售价和公司已售居品的售价，并结合公司对改日阛阓预期及面孔 所在位置、居品业态等多种要素，详细分析确定；对于测度的销售费率，参考已 售部分营销费效比，同期结合销售策略，以确定未售部分的销售费率。 公司对面孔存货跌价准备测算所使用的紧迫假设及要津参数的中式，详细考 虑了面孔业态、位置、面孔已终结的销售价钱、相关面孔所处区域的房地产阛阓 及邻近可比面孔阛阓价钱、销售量、阛阓预期变化趋势等各方面要素，各年末存 货可变现净值测算经由中所使用的价钱与各面孔夙昔现实销售情况、所处城市区 域的房地产阛阓情况及邻近竞品销售情况不存在较大互异，具有合感性。因此， 最终计提存货跌价准备，是笔据阛阓情况而进行的测算，合适所处地区阛阓变化 趋势，存货跌价准备计提的金额合理审慎。 （2）永久股权投资减值损失 公司永久股权投资减值测试的具体方法：公司按照握股比例盘算应享有的联 诱骗企业的净损益，阐述投资收益，然后进一步分析永久股权投资是否存在减值 迹象，通过结合对方公司的计议情况、财务情状和改日盈利预测等评估对集中营 公司的永久股权投资是否存在减值迹象。当集中营公司权力的可收回金额低于账 面价值时，则需讨论阐述永久股权投资减值。永久股权投资减值上限为笔据被投 资单元最新公司功令公司认缴的出资额，若包摄公司的净失掉额逾越公司认缴的 出资额，需讨论全额计提永久股权投资减值。 在权力法核算下，联营、诱骗企业的短期计议波动已通过调养永久股权投资 账面价值及“投资收益”科目响应，永久股权投资减值测试需寂然评估是否存在减 值迹象。减值测试以可收回金额（公允价值或改日现款流现值孰高）为依据，结 合了企业财务方针、行业趋势及运营风险详细判断。若测算显现可收回金额低于 账面价值，即计议情况不达预期，则计提减值；若短期波动为偶发且企业具备复 苏身手，或存在金钱升值对冲，暂不计提。 中交地产对应收款项、财务担保协议等笔据坏账策略、预期信用损失模子测 算并计提了信用减值准备。2022 年度、2023 年度和 2024 年度公司吞并利润表信 用减值损失金额分别为 27，459.77 万元、18，982.84 万元、54，115.45 万元。公司 的应收款项计提的信用减值损失。 因面孔开导需要，各方鼓舞方同比例提供告贷，形成对集中营企业的应收款 项。公司针对上述合联营企业应收款项，在文牍期期末笔据所投资面孔自己偿债 身手及改日盈利情况，盘算改日预测可收回金额，笔据其应收款项改日可回流现 金低于账面价值的差额计提信用减值损失。 综上，公司 2022 年度至 2024 年度计提金钱减值准备及信用减值准备合适会 计准则相关轨则，盘算方法、紧迫假设及要津参数的中式轨范及依据保握一致。 （二）2023 年度和 2024 年度减值准备计提金额大幅增多的原因及合感性 受宏不雅经济环境、房地产行业策略调控等要素影响，上市公司所处的房地产 行业连年来出现一定幅度回调，尤其是自 2023 年以来包括北京、上海、深圳等 一线城市在内，房价呈现出寰宇性、广泛性的价钱下落。 国度统计局数据显现，2023 年度房地产开导投资 110，913 亿元，比上年下落 别下落 8.5%和 6.5%。2024 年度，寰宇房地产开导投资 100，280 亿元，比上年下 降 10.6%；寰宇新建商品房销售面积 97，385 万平方米，同比下落 12.9%，其中住 宅销售面积下落 14.1%；新建商品房销售额 96，750 亿元，同比下落 17.1%，其中 住宅销售额同比下落 17.6%。 其中 2023 年至 2024 年公司主要计提减值准备的面孔散布的省份或城市的 房地产阛阓销售情况如下： 表 1 相关省份/城市 2024 年房地产阛阓销售情况 商品房 商品房 开导投资 变动比例 变动比例 变动比例 地区 销售面积 销售额 （亿元） （%） （%） （%） (万平方米) （亿元） 重庆市 2，565.79 -8.30 2，980.17 -16.20 2，055.80 -16.10 北京市 3，758.29 -10.60 1，118.65 -1.20 3，576.95 -15.90 商品房 商品房 开导投资 变动比例 变动比例 变动比例 地区 销售面积 销售额 （亿元） （%） （%） （%） (万平方米) （亿元） 贵州省 1，191.32 0.00 2，066.18 -6.70 1，161.72 -7.20 江苏省 10，701.86 -10.30 10，387.58 -5.80 10，775.43 -15.10 广东省 11，197.97 -18.20 7，488.48 -21.80 11，894.57 -21.20 表 2 相关省份/城市 2023 年房地产阛阓销售情况 商品房 商品房销售 开导投资 变动比例 变动比例 变动比例 地区 销售面积 额 （亿元） （%） （%） （%） (万平方米) （亿元） 重庆市 2，792.42 -13.20 3，572.35 -13.80 2，475.02 -16.20 北京市 4，195.67 0.40 1，122.64 7.90 4，233.19 6.40 贵州省 1，188.31 -19.80 2，214.68 -5.60 1，251.66 -3.50 江苏省 11，891.28 -4.20 11，019.43 -8.70 12，682.14 -14.20 广东省 13，465.88 -10.00 9，621.74 -9.20 15，135.53 -4.60 数据起原：国度统计局官方网站 公司房地产开导业务受到整个这个词行业计议环境的变化影响，2022 年度、2023 年度及 2024 年度全口径签约销售金额分别为 458.82 亿元、373.61 亿元和 156.43 亿元，销售回款分别为 450.84 亿元、449.79 亿元和 247.07 亿元。2023 年度和 围内房价广泛有所下落等详细要素影响下，上市公司靠近的存货减值压力更加突 出。2023 年度公司存货跌价准备计提金额大幅增多，主要系相关面孔所在地区 销售价钱及销售速率不达预期，同期前期获取地盘成本较高，可变现净值镌汰所 致。2024 年度公司存货跌价准备计提增长幅度大，主要系受合座阛阓情况影响， 销售价钱及销售速率不达预期，销售践诺费上涨，货值折损、销售回款速率放缓 形成成本用度增多，可变现净值镌汰所致。 基于计议情况、财务情状和改日盈利预测等进行判断，合适行业变动趋势、计议 环境变化等情况，不存在过度计提或补提以客岁度减值准备使净金钱转负以便贱 卖金钱的情形，不涉嫌关联方利益运送。 说七说八，上市公司 2022 年度至 2024 年度计提金钱减值准备及信用减值准 备，所用方法及紧迫假设及要津参数保握一致，详细讨论了房地产行业变动趋势、 计议环境变动、阛阓预期变化等各方面要素。2023 年度和 2024 年度减值准备计 提金额较 2022 年度大幅增多，响应出了不同时候点的阛阓环境下，公司所靠近 的存货减值压力的变化，与房地产行业变动趋势、计议环境变化等情况一致，具 有合感性。不存在过度计提或补提以客岁度减值准备使净金钱转负以便贱卖金钱 的情形，不涉嫌关联方利益运送。 四、补充露出各项永久股权投资的具体评估经由，包括但不限于要津方针、 评估基准、要津参数等紧迫数据的起原和测算经由，并证明不同永久股权投资采 用不同评估方法的原因、选择多种评估方法的永久股权投资决定最终评估方法 的判断时势、金钱基础法/报表权力法与收益法估值互异不大的原因及合感性， 是否存在低估永久股权投资价值的情形。 （一）各项永久股权投资的具体评估经由，包括但不限于要津方针、评估基 准、要津参数等紧迫数据的起原和测算经由 序 握股比 限制 称呼 企业类型 评估方法 号 例 类型 湖南修合地产实业有限职守公 司 序 握股比 限制 称呼 企业类型 评估方法 号 例 类型 中交（云南）房地产开导有限公 司 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 重庆中房嘉汇房地产开导有限 房地产开导销 公司 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 房地产开导销 售 长沙中住兆嘉房地产开导有限 房地产开导销 金钱基础 公司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 重庆中房嘉润房地产开导有限 房地产开导销 金钱基础 公司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 序 握股比 限制 称呼 企业类型 评估方法 号 例 类型 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 长沙金拾通晓房地产开导有限 房地产开导销 金钱基础 公司 售 法、收益法 广西中交城市投资发展有限公 房地产开导销 金钱基础 司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 怒江碧桂园房地产开导有限公 房地产开导销 金钱基础 司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 中交鑫盛贵安新区置业有限公 房地产开导销 金钱基础 司 售 法、收益法 重庆中交西园雅会置业有限公 房地产开导销 金钱基础 司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 重庆中交云栖好意思庐置业有限公 房地产开导销 金钱基础 司 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 房地产开导销 金钱基础 售 法、收益法 合肥金中京湖房地产开导有限 房地产开导销 金钱基础 公司 售 法、收益法 序 握股比 限制 称呼 企业类型 评估方法 号 例 类型 成王人中交花源好意思庐置业有限公 房地产开导销 司 售 房地产开导销 售 永久股权投资的评估值=被投资企业鼓舞沿途权力价值评估恶果×握股比例 被投资企业鼓舞沿途权力价值笔据上表的方法进行评估，并最终采用金钱基 础法评估恶果看成被投资企业的评估论断，握股比例按照上表进行盘算。 主要金钱为永久股权投资，对其所握的永久股权投资，笔据子公司的具体类 型（如开导面孔公司/尾盘面孔公司/无存货面孔公司等）采用合适的方法伸开评 估。对于该握股平台公司自己，由于无现实业务，仅选择金钱基础法进行评估。 已无典型主要金钱，限制基准日，该类公司开导物业沿途销售结转，况兼没 有储备地盘，对于该类面孔公司，仅选择金钱基础法进行评估。 对于该类面孔公司，仅选择金钱基础法进行评估。 其中，该类公司的存货为已进行地盘升值税汇算清缴后的尾盘面孔，讨论到 面孔已完成地盘升值税汇算清缴，剩孑遗货数目有限，且笔据地盘升值税汇算清 缴有相应计税依据，因此选择售价倒扣法进行估值。主要方针、要津参数等紧迫 数据的起原和测算经由如下： 尾盘评估值=房地产价值-销售用度-科罚用度-税金及附加-地盘升值税-企 业所得税-适合利润 房地产价值=剩余销售面积×销售价钱，其中销售价钱结合自身销售价钱和 评估基准日当地同类开导面孔的阛阓价钱及区位情状及什物情状确定其预测销 售价钱 销售用度、科罚用度结合企业情况确定费率。 税金及附加、企业所得税笔据企业自身税率盘算。 地盘升值税：笔据《中华东说念主民共和国地盘升值税暂行条例实施笃定》，地盘 升值税以征税东说念主转让房地产取得的升值额为计税依据。升值额为征税东说念主转让房地 产取得的收入减除轨则扣除面孔金额以后的余额，实行四级超率累进税率。其中， 升值额=不含税销售收入-当期允许扣除的地盘价款对应升值税-算帐时的单元建 筑面积成本用度×销售面积，算帐时的单元建筑面积成本用度取自于该面孔地盘 升值税算帐文牍。 适合利润：笔据行业情况，并结合企业现实销售情况进行判断，扣除适合数 额净利润。 对于该类面孔公司，分别选择金钱基础法进行和收益法进行评估测算。 其中，该类公司握有的存货为还未进行土增税汇算清缴的开导面孔，在金钱 基础法中存货选择动态假设开导法进行评估，其主要方针、要津参数等紧迫数据 的起原和测算经由如下： 开导（居品）成本评估值=开导（居品）成本含税收入现值-后续开导成本现 值-销售用度现值-科罚用度现值-销售税金及附加现值-地盘升值税现值-企业所 得税现值 其中： ① 测度开导设置期 笔据面孔计议的设置鸿沟及改日销售规画，按照近况面孔进程，预测面孔后 续销售期。 ② 预测销售收入 对于已售未结转部分，按照协议商定的价钱阐述；对于评估基准日未售部分， 则笔据评估基准日邻近同类开导面孔的新址价钱和开导面孔的区位情状及什物 情状，并结合该区域房地产阛阓发展趋势，确定其基准日预测销售价钱和改日售 价。 ③ 后续开导成本 房地产开导成本主要包括地盘成本、前期工程费、基础要领工程费、建筑安 装工程费、配套要领费、开导转折费、成本化利息等。笔据面孔的开导规画、成 本预算和现实开导阐述情况，合理预测改日开导成本的参加支拨。 ④ 销售用度 笔据本面孔规画的全周期情况和面孔阐述的现实情况，预测后续销售期的销 售用度。 ⑤ 科罚用度 笔据本面孔规画的全周期情况和面孔阐述的现实情况，确定后续计议期的管 理用度。 ⑥ 销售税金及附加 销售税金及附加=预测征税基数×销售税金及附加率 ⑦ 地盘升值税 笔据当地税务部门对所开导面孔轨则，按房屋预售收入预征，待面孔完成后， 按照当地汇算分手轨范升值谐和进行汇算清缴，多退少补。 ⑧ 企业所得税 本次评估领先预测企业年度所交纳的企业所得税，然后结合基准日累计盈亏 及企业所得税交纳情况在终末一期进行汇算清缴，多退少补。 ⑨ 折现率确凿定 由于该房地产开导企业主要金钱即为存货，其收入、成本、税费等与企业价 值评估预测数据基本一致。故本次存货评估折现率参照企业价值评估收益法折现 率确定，选择加权平均成本成本（WACC），盘算公式如下： ? K d ? ?1 ? t ? ? E D WACC ? K e ? D?E D?E 式中： WACC：加权平均成本成本； E：权力的阛阓价值； D：债务的阛阓价值； Ke：权力成本成本； Kd：债务成本成本； T：被评估单元的所得税税率。 加权平均成本成本 WACC 盘算公式中，权力成本成本 Ke 按照外洋惯常作法采 用成本金钱订价模子（CAPM）估算，盘算公式如下： K e ? R f ? ? ? MRP ? Rc 式中： Ke：权力成本成本； Rf：无风险收益率； β：权力系统风险系数； MRP：阛阓风险溢价； Rc：企业特定风险调养系数； T：被评估单元的所得税税率。 A：无风险收益率 国债收益率经常被觉得是无风险的，因为握有该债权到期不成兑付的风险很 小，不错忽略不计。无风险报酬率笔据面孔的收益期限和 WIND 资讯系统所露出 的国债在评估基准日的到期年收益率确定。 B.贝塔系数 βL 确凿定 盘算公式 被评估单元的权力系统风险系数盘算公式如下： ? L ? ?1 ? ?1 ? T ? ? D / E ? ? ?U 式中： βL：有财务杠杆的 Beta； βU：无财务杠杆的 Beta； T：被评估单元的所得税税率； D/E：被评估单元的主义成本结构。 被评估单元无财务杠杠 βU 确凿定 笔据被评估单元的业务特质，评估东说念主员通过 WIND 系统查询了 A 股阛阓同业 业上市公司的 βU 值。在盘算成本结构时 D、E 按阛阓价值确定。愚弄上述盘算 式将各可比企业的带财务杠杆的鼓舞权力系统风险系数 βL 换算为无财务杠杆 的鼓舞权力系统风险系数 βU，并取其均值看成被评估企业的 βU。 被评估单元主义成本结构 D/E 确凿定 笔据上述可比企业的平均 D/E，结合面孔公司自身债务和融资情况，确定 D/E。 被评估单元的所得税率 T 笔据公司法定税率，结合历史年度计议和改日盈利预期情况，确定折现率中 的所得税率。 C.阛阓风险溢价确凿定 中国阛阓风险溢价=中国股票阛阓平均收益率－中国无风险利率 其中：中国股票阛阓平均收益率以沪深 300 指数的历史数据为基础，从 Wind 资讯行情数据库采用沪深 300 指数自肃穆发布之日（2005 年 4 月 8 日）起限制 评估基准日的月度数据，选择 10 年出动算术平均方法进行测算。 中国无风险利率笔据上述无风险收益率确定。 D.企业特定风险调养系数确凿定 企业特定风险调养系数指的是企业相对于同业业上市企业的特定风险，影响 要素主要有：（1）企业计议鸿沟；（2）中枢竞争力；（3）对主要客户及供应商 的依赖等方面的风险。 详细讨论上述要素，确定个别风险报酬率。 E.债务成本成本 债务成本成本参考评估基准日金融机构东说念主民币贷款利率，笔据面孔的收益期 限确定。 对于剩余 2 家无存货的合联营面孔公司，永久股权投资平直按其评估基准日 报表净金钱乘以握股比例确定其评估值。 （二）不同永久股权投资选择不同评估方法的原因 类别 数目 评估方法 备注 握股平台公司 10 金钱基础法 全为并表 无存货的并表面孔公司 4 金钱基础法 全为并表 尾盘面孔公司 9 金钱基础法 8 家并表，1 家合联营 开导面孔公司 26 金钱基础法、收益法 20 家并表，6 家合联营 无存货的合联营面孔公司 2 报表权力法 全为合联营 所有 51 结搭伙产基础法的应用前提，共计 49 家公司选择了金钱基础法。其中，26 家开导面孔公司同期选择了收益法，剩余 23 家仅选择金钱基础法一种方法，原 因如下： 是以仅选择金钱基础法评估。 转，况兼莫得储备地盘，无现实业务，只选择金钱基础法。 目已进入尾期，主要盈利一经终结，只剩小数的存货待销售，是以仅选择金钱基 础法评估。 剩余 2 家无存货的合联营面孔公司，由于存货已完成销售结转，骨子业务已 完成，况兼为合联营参股权，因此平直按照行业老例，以被投资企业基准日财务 报表净金钱确定评估值。 （三）选择多种评估方法的永久股权投资决定最终评估方法的判断时势 本次对未完成地盘升值税汇算清缴的房地产开导面孔公司选择了收益法和 金钱基础法两种方法评估，两种方法评估恶果互异较小，王人公允响应了企业价值， 最终采用了金钱基础法评估恶果看成评估论断，基于以下判断： 金钱基础法(成本加和法)的中枢是评估企业各项金钱和欠债的现行价值，该 方法以金钱欠债表为导向，通过评估各项金钱的重置成本或阛阓价值，结合账面 价值与阛阓行情调养，评估经由有明确表率，数据起原客不雅且可记忆。该方法下 恶果列示了各项金钱的评估值，好像明晰响应各项金钱的价值孝敬。 房地产开导企业基本莫得表外金钱，整个金钱估值的加和一经合理响应了企 业的合座价值。其中枢价值起原为领有的存货（房地产开导面孔），选择假设开 发法进行评估。假设开导法自己即口角凡用于评估处于不同开导阶段房地产面孔 （存货）价值的纯属方法，充分讨论了收益预期，恶果平直响应了存货在面前市 场条目下的价值。是以在存货选择假设开导法的情况下，金钱基础法精确体现核 心金钱的价值，更适用房地产开导企业。 两种方法均公允响应了企业价值，但从行业老例来讲，不同业业的恶果采用 有不同的俗例，如游戏、软件等轻金钱企业，一般采用收益法恶果，而对于钢铁、 水泥、房地产开导等重金钱企业经常选择金钱基础法订价。对于本次房地产开导 面孔公司选择金钱基础法订价合适行业老例。 （四）金钱基础法/报表权力法与收益法估值互异不大的原因及合感性 本次评估对于永久股权投资中未完成土增税汇算清缴的房地产开导面孔公 司选择了金钱基础法和收益法两种方法。具体情况如下表所示： 单元：万元 称呼 金钱基础法评估恶果 收益法评估恶果 互异率 长沙中住兆嘉房地产开导有限公司 47，884.66 47，786.36 0.21% 合肥中交房地产开导有限公司 35，324.26 35，200.78 0.35% 重庆中交西南置业有限公司 160，626.00 160，538.07 0.05% 重庆中房嘉润房地产开导有限公司 -10，486.39 -10，429.99 0.54% 昆明中交东盛房地产有限公司 -4，421.55 -4，428.18 -0.15% 西安沣河映象置业有限公司 -16，629.96 -16，881.49 -1.49% 长沙金拾通晓房地产开导有限公司 26，833.43 26，677.63 0.58% 广西中交城市投资发展有限公司 39，505.91 39，493.34 0.03% 中交贵州房地产有限公司 88，367.58 88，340.46 0.03% 河北雄安启晨置业有限公司 157，893.12 157，557.02 0.21% 宁波中交好意思庐置业有限公司 17，166.19 17，166.20 0.00% 中交（长沙）置业有限公司 36，089.93 36，148.83 -0.16% 中交雄顺产业发展有限公司 518，776.78 518，333.43 0.09% 粤东中交地产（惠州）有限公司 11，128.89 11，114.64 0.13% 怒江碧桂园房地产开导有限公司 3，582.53 3，576.36 0.17% 昆明中交熙盛房地产有限公司 74，341.14 74，336.60 0.01% 中交鑫盛贵安新区置业有限公司 242，530.18 242，474.61 0.02% 重庆中交西园雅会置业有限公司 44，112.92 44，111.08 0.00% 称呼 金钱基础法评估恶果 收益法评估恶果 互异率 郑州祥悦房地产开导有限公司 6，318.86 6，296.35 0.36% 重庆中交云栖好意思庐置业有限公司 779.93 773.35 0.85% 佛山中交房地产开导有限公司 -50，419.47 -50，432.64 -0.03% 佛山香颂置业有限公司 -41，342.64 -41，346.80 -0.01% 中交富力（北京）置业有限公司 -43，763.81 -43，763.80 0.00% 长沙金地金泰置业有限公司 24，875.94 24，874.18 0.01% 郑州滨悦房地产开导有限公司 -15，041.83 -15，051.56 -0.06% 合肥金中京湖房地产开导有限公司 81，322.66 81，314.51 0.01% 注：互异率=（金钱基础法评估恶果-收益法评估恶果）/收益法评估恶果*100% 固定金钱、使用权金钱等永久金钱在金钱基础法中按重置时势进行评估，而 收益法对上述非付现金钱并不在现款流讨论，仅讨论期末回收上述金钱残余价值， 两种评估处理方法会导致恶果的小数互异。 金钱基础法和收益法从不同的道路响应了金钱的价值，金钱基础法的骨子为 各项金钱欠债价值的加和，收益法从企业合座角度起程，预测企业改日现款流折 现得到股权价值。 对于房地产开导企业，其中枢金钱为握有的房地产开导面孔（存货），在资 产基础法中存货看成中枢计议性金钱，选择了动态假设开导法。其经由是对存货 开导销售产生的收益折现，在收益法中，企业改日现款流预测基础为面前握有的 面孔（存货）的开导与销售，与金钱基础法中存货动态假设开导法的现款流基本 一致。由于企业的中枢计议金钱为存货，企业的风险与存货的风险基本一致，即 收益法和动态假设开导法的折现率一致。在现款流与风险基本一致的情况下，两 种方法估值互异不大，具有合感性。 选择报表权力法的为已无存货的合联营面孔公司，未选择收益法。 （五）是否存在低估永久股权投资价值的情形 前述 51 项永久股权投资评估恶果如下表所示： 单元：万元 序 握股比 限制 永久股权投 永久股权投资 称呼 升值额 升值率 号 例 类型 资账面价值 评估值 中交地产（苏 州）有限公司 深圳中交房 司 中交地产投 限公司 昆明中交金 公司 华通置业有 限公司 湖南修合地 职守公司 苏州华投投 资有限公司 中交地产（郑 州）有限公司 重庆中交西 公司 中交（云南） 有限公司 中交温州置 业有限公司 中交城市发 限公司 宁波中交好意思 公司 广州广交置 业有限公司 中交（宁波） 司 序 握股比 限制 永久股权投 永久股权投资 称呼 升值额 升值率 号 例 类型 资账面价值 评估值 中交好意思庐（杭 公司 中交华创地 限公司 云南碧清房 限公司 中房（天津） 司 重庆中房嘉 发有限公司 惠州中交地 公司 武汉锦绣雅 公司 杭州康欣置 业有限公司 长沙中住兆 发有限公司 合肥中交房 限公司 重庆中交西 公司 重庆中房嘉 发有限公司 昆明中交东 限公司 西安沣河映 公司 序 握股比 限制 永久股权投 永久股权投资 称呼 升值额 升值率 号 例 类型 资账面价值 评估值 长沙金拾通 发有限公司 广西中交城 有限公司 中交贵州房 司 河北雄安启 公司 宁波中交好意思 公司 中交（长沙） 司 中交雄顺产 公司 粤东中交地 限公司 怒江碧桂园 有限公司 昆明中交熙 限公司 中交鑫盛贵 有限公司 重庆中交西 有限公司 郑州祥悦房 限公司 重庆中交云 有限公司 序 握股比 限制 永久股权投 永久股权投资 称呼 升值额 升值率 号 例 类型 资账面价值 评估值 佛山中交房 限公司 佛山香颂置 业有限公司 中交富力（北 公司 长沙金地金 公司 郑州滨悦房 限公司 合肥金中京 发有限公司 成王人中交花 有限公司 厦门润悦雅 限公司 所有 937，696.35 1，150，744.11 213，047.76 22.72% 上表中，部分永久股权投资评估值较账面值变动较大，变动率逾越±50%的 共计 18 家公司，均为并表子公司，主要原因为：该等永久股权投资选择成本法 核算，永久股权投资账面值未能响应该等面孔公司历史年度损益情况，故存在较 大互异。 除了上述共性原因外，18 家变动率较大的公司里有 6 家公司存在其他原因， 具体情况如下： 单元：万元 控 永久股权 永久股权 握股比 制 称呼 投资账面 投资评估 升值额 升值率 变动原因 例 类 价值 值 型 合肥中交房地 并 产开导有限公 100.00% 12，000.00 35，324.26 23，324.26 194.37% 表 司 经测算，房地 长沙金拾通晓 并 产面孔评估增 房地产开导有 100.00% 15，000.00 26，833.43 11，833.43 78.89% 表 值 限公司 中交雄顺产业 并 发展有限公司 表 深圳中交房地 并 资不抵债。依 产有限公司 表 据《中华东说念主民 华通置业有限 并 共和国公司 公司 表 法》第三条，有 限职守公司的 鼓舞以其认缴 的出资额为限 对公司承担责 任。如若已完 中交好意思庐（杭 并 成实缴，永久 州）置业有限 100.00% 20，000.00 0.00 -20，000.00 -100.00% 表 股权投资评估 公司 值为零；未完 成实缴的公 司，评估值为 其未实缴资金 金额的负数 本次评估处理不存在低估永久股权投资价值的情形，原因如下： 投资两种方法互异不大，恶果中式具有合感性； 第三条，有限职守公司的鼓舞以其认缴的出资额为限对公司承担职守。对于该类 企业，如若已完成实缴，永久股权投资评估值援用为零；未完成实缴的公司，评 估值最低为被评估单元未实缴资金金额的负数。 在测算经由合理的前提下，永久股权投资评估值以承担职守的原则进行汇总， 不存在低估永久股权投资价值的情形。 说七说八，笔据不同类型永久股权投资的特质中式合适的评估方法进行评估， 并对选择多种方法评估的公司中式更合适的方法恶果看成评估论断，充分讨论有 限职守的原则，不存在低估永久股权投资价值的情形。 五、补充露出其他应收款和一年内到期的非流动金钱中出现评估减值款项 的具体评估经由，包括但不限于要津方针、评估基准、要津参数等紧迫数据的来 源和测算经由，证明是否存在低估其他应收款和一年内到期的非流动金钱的情 形；并结合上述款项欠款方与你公司的关联关系、款项性质、形成配景、账龄及 相关款项过时时候、欠款方资信情况等，证明为资不抵债的关联方提供资金的原 因及合感性，是否存在关联方非计议性资金占用。 （一）其他应收款和一年内到期的非流动金钱中出现评估减值款项的具体 评估经由，包括但不限于要津方针、评估基准、要津参数等紧迫数据的起原和测 算经由，证明是否存在低估其他应收款和一年内到期的非流动金钱的情形 经由 其他应收款和一年内到期的非流动金钱出现评估减值款项均为应收被投资 企业的款项。 因为股权投资只承担有限职守，被投资企业于基准日鼓舞沿途权力评估恶果 为负数，在永久股权投资中按“0”或未实缴资金评估。基于上述原因，对于相 应的债权，由于债务东说念主一经资不抵债，需要讨论其回收性，因此，出现清偿权的 评估减值。 本次对该类债权选择偿债率法进行评估。主要方针、要津参数等紧迫数据的 起原和测算经由如下： （1）分析其灵验金钱及欠债 分析剔除企业是否存在不成参与偿债的金钱，确定灵验金钱；分析确定灵验 欠债。 （2）分析其偿债金钱与债权的偿还纪律 依据法律上的清偿规矩刚性，灵验金钱在优先清偿典质担保债权、员工债权、 税款债权、工程款项等后，剩余金钱清偿闲居债权，其中，对设定担保的特定财 产优先用于清偿担保债权。 （3）确定闲居债权受偿比例 偿债身手系数具体公式如下： 偿债身手系数=可用于偿还闲居债权的金钱价值/闲居债权价值。 （4）确定债权评估值 典质债权=（典质债权额-Min（典质物价值，典质债权额））×偿债身手系 数+Min（典质物价值，典质债权额） 闲居债权=债权额×偿债身手系数 如若公司对被投资企业告贷存在担保义务，还需要扣除相关担保金额，盘算 公式如下： 公司欢喜担的担保金额=（被投资企业担保告贷金额-可获偿金额）×公司担 保比例 其中，可获偿金额笔据上述偿债率盘算得出。 上述处理不存在低估其他应收款和一年内到期的非流动金钱的情形，情理如 下： （1）讨论到被投资企业一经资不抵债，在永久股权投资中一经按“0”或未 实缴资金评估，结合永久股权的处理时势，对握有的被投资企业债权选择偿债率 法进行评估，为主流评估处理时势，评估方法合理。 （2）在债权评估盘算经由中充分讨论偿还纪律与典质担保要素，评估经由 合理。 （二）并结合上述款项欠款方与你公司的关联关系、款项性质、形成配景、 账龄及相关款项过时时候、欠款方资信情况等，证明为资不抵债的关联方提供资 金的原因及合感性，是否存在关联方非计议性资金占用。 债权评估出现减值的欠款方均为中交地产下属并表公司或合联营企业。基于 房地产业务开导资金需求，出于计议目的，中交地产向该等公司提供资金救助， 形成关联方告贷。不存在关联方非计议性资金占用情形。 评估减值的其他应收款和一年内到期的非流动金钱中，金额前五名原值占比 约为 52.53%，其具体情况如下： 评估 债权账 债权账 债权评 逾 与中交 值变 欠款方 面原值 面净值 估金额 期 欠款方称呼 地产关 动 账龄 资信情 （亿 （亿 （亿 情 系 （亿 况对方 元） 元） 元） 况 元） 中交地 10.27 亿元； 未 计议正 华通置业有限公司 产子公 65.78 65.78 64.59 -1.18 1-2 年 19.07 逾 常 司 亿元；2-3 年 期 中交地 1 年以内 未 重庆嘉熹房地产开 计议正 产子公 56.39 46.11 45.90 -0.21 56.24 亿元； 逾 发有限公司 常 司 小数一年以上 期 亿元；1-2 年 中交地 未 深圳中交房地产有 1.77 亿元； 计议正 产子公 28.59 28.59 26.42 -2.17 逾 限公司 2-3 年 13.29 常 司 期 亿元；3-4 年 中交地 亿元；1-2 年 未 中交好意思庐（杭州）置 计议正 产子公 17.36 17.36 15.60 -1.75 4.51 亿元； 逾 业有限公司 常 司 2-3 年 9.05 期 亿元 中交地 亿元；1-2 年 未 西安沣河映象置业 计议正 产子公 14.93 14.20 13.28 -0.93 13.52 亿元； 逾 有限公司 常 司 2-3 年 0.39 期 亿元 评估 债权账 债权账 债权评 逾 与中交 值变 欠款方 面原值 面净值 估金额 期 欠款方称呼 地产关 动 账龄 资信情 （亿 （亿 （亿 情 系 （亿 况对方 元） 元） 元） 况 元） 所有 183.05 172.04 165.79 -6.25 说七说八，其他应收款和一年内到期的非流动金钱中出现评估减值款项，均 为与中交地产投资握股的面孔公司之间发生的告贷。上述款项系基于房地产业务 开导资金需求，出于计议的目的，中交地产向该等公司提供资金救助，形成关联 方告贷。合适房地产行业老例。因此，公司为资不抵债的关联方提供资金具有合 感性，不存在关联方非计议性资金占用。 六、笔据《重组办法》第二十条的轨则，首要金钱重组中相关金钱以金钱评 估恶果看成订价依据的，评估机构、估值机构原则上应当选择两种以上的方法进 行评估或者估值，请证明本次交易对部分金钱仅选择金钱基础法是否合适前述 轨则，并结合问题（1）至（5）证明你公司本次订价是否公允。 （一）本次评估战胜的相关法律律例及评估准则 《上市公司首要金钱重组科罚办法》第二十条中“首要金钱重组中相关金钱 以金钱评估恶果看成订价依据的，金钱评估机构应当按照金钱评估相关准则和规 范开展执业行动；……评估机构、估值机构原则上应当选择两种以上的方法进行 评估或者估值”。 《中华东说念主民共和国金钱评估法》第二十六条，“评估专科东说念主员应当适合采用 评估方法，除依据评估执业准则只可采用一种评估方法的外，应当采用两种以上 评估方法，经详细分析，形成评估论断，编制评估文牍。” 《金钱评估执业准则——金钱评估方法》第二十三条 “当存鄙人列情形时， 金钱评估专科东说念主员不错选择一种评估方法：（一）基于相关法律、行政律例和财 政部部门规章的轨则不错选择一种评估方法； （二）由于评估对象仅悠闲一种 评估方法的适用条目而选择一种评估方法； （三）因操作条目限制而选择一种 评估方法。操作条目限制应当是金钱评估行业经常的执业时势广泛无法扼杀的， 而不得以个别金钱评估机构或者个别金钱评估专科东说念主员的操作身手和条目看成 判断轨范。” 《金钱评估执业准则——企业价值》第十八条“对于适合选择不同评估方法 进行企业价值评估的，金钱评估专科东说念主员应当选择两种以上评估方法进行评估。” （二）证明本次交易对部分金钱仅选择金钱基础法是否合适前述轨则 详细上述法律律例及评估准则，业内广泛共鸣为企业价值评估一般应当选择 两种方法，但不适用的之外。 基于问题（4）中对于不同类型公司的评估方法适用性分析，握股平台公司、 已无存货的面孔公司、已作念土增税汇算清缴的尾盘面孔公司股权不悠闲收益法评 估的条目，合适《金钱评估执业准则——金钱评估方法》第二十三条之（二）“由 于评估对象仅悠闲一种评估方法的适用条目而选择一种评估方法”的情形，是以 从方法中式上合适相关法律律例及评估准则，合适《上市公司首要金钱重组科罚 办法》第二十条中相关轨则。 （三）结合问题（1）至（5）证明本次订价是否公允 说七说八，本次部分金钱不适用收益法评估的条目，而仅选择金钱基础法进 行评估，但仍然以握续计议假设为基础，公司及交易标的具备握续计议身手；对 永久股权投资握有的主要开导面孔（存货）笔据面孔排期、阛阓售价、开导成本 用度等选择了动态假设开导法评估，充分讨论了收益预期；对资不抵债的永久股 权投资讨论了有限职守，并因此对相关债权进行回收性的讨论。上述处理合适行 业老例，主要参数取值于法律律例、阛阓，本次交易订价具有公允性。 七、结合上述问题，证明你公司评估文牍使用金钱基础法的依据与 2024 年 度审计文牍中认定你公司不存在握续计议身手首要不确定性的论断是否存在明 显矛盾。 结合上述问题分析，这次评估在评估基准日握续计议假设前提下进行，讨论 到标的为与房地产开导业务相关的金钱及欠债，而非上市公司法东说念主主体和股权， 改日交易交割的清单为货币资金、债权、永久股权投资等金钱及欠债，即现存的 存量面孔和相关欠债，金钱知道，合适金钱基础法条目。同期，该模拟单体母公 司的性质为房地产开导业务科罚平台，莫得具体业务及对改日的收益和期限难以 合理预期，不悠闲收益法的条目。 基于本次评估目的、评估对象和评估方法的适用条目，本次对于评估标的， 即与房地产开导业务相关的金钱及欠债，在模拟单体层面仅选择金钱基础法，该 方法仍然以握续计议假设为基础。 是以，这次评估基准日握续计议假设前提下对模拟单体层面仅选择金钱基础 法与 2024 年度审计文牍中认定的不存在握续计议身手首要不确定性的论断不存 在光显矛盾。 八、中介机构核查观念 经核查，评估师觉得： 评估模拟单体母公司不悠闲收益法评估的条目，选择金钱基础法评估仍然以握续 计议假设基础，因此中式金钱基础法仅是从评估方法适用条目起程，与握续计议 假设编制财务报表并不矛盾。且本次评估标的为置出金钱，并非上市公司合座股 权，亦不影响对上市公司合座股权握续计议假设的判断。因此，2024 年度握续经 营身手并不存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务报表是合理的。 握续计议身手不存在首要不确定性，以握续计议假设编制财务报表合理。 用方法及紧迫假设及要津参数保握一致，详细讨论了房地产行业变动趋势、计议 环境变动、阛阓预期变化等各方面要素。2023 年度和 2024 年度减值准备计提金 额较 2022 年度大幅增多，响应出了不同时候点的阛阓环境下，公司所靠近的存 货减值压力的变化，与房地产行业变动趋势、计议环境变化等情况一致，具有合 感性。不存在过度计提或补提以客岁度减值准备使净金钱转负以便贱卖金钱的情 形，不涉嫌关联方利益运送。 选择多种方法评估的公司中式更合适的方法恶果看成评估论断，充分讨论有限责 任的原则，不存在低估永久股权投资价值的情形。 关联方非计议性资金占用。 握续计议身手首要不确定性的论断不存在光显矛盾。 问题六：对于司帐处理，问题（2） 露出文献显现：（1）经金钱基础法评估，置出金钱 2024 年 12 月 31 日整个 者权力账面价值为-39.19 亿元；（2）拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表 2024 年 增至 11.96 亿元。请你公司： （2）证明评估文牍中拟置出金钱整个者权力账面价值与模拟吞并金钱欠债 表金额不一致的原因及合感性，拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表中净金钱与少 数鼓舞权力金额互异权贵的原因。 请评估师核查问题（2）并发标明确观念。 回话： 一、证明评估文牍中拟置出金钱整个者权力账面价值与模拟吞并金钱欠债 表金额不一致的原因及合感性，拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表中净金钱与少 数鼓舞权力金额互异权贵的原因。 （一）评估文牍中拟置出金钱整个者权力账面价值与模拟吞并金钱欠债表 金额不一致的原因及合感性 笔据北京天健兴业金钱评估有限公司出具的《金钱评估文牍》（天兴评报字 （2025）第 0601 号），本次评估范围为中交地产股份有限公司的置出金钱，具 体包括与房地产开导业务相关金钱及欠债。评估文牍中列示的评估标的账面值为 模拟单体口径，该列示时势合适国资备案要求。 因此，以 2024 年 12 月 31 日为评估基准日，评估对象金钱账面价值 华明（2025）专字第 70071827_A08 号）中本部报表数据一致。因此，评估文牍 中拟置出金钱整个者权力账面价值与模拟吞并金钱欠债表吞并口径金额不一致。 （二）拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表中净金钱与少数鼓舞权力金额互异 权贵的原因 限制 2024 年末，拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表中包摄于母公司鼓舞权力 所有为-477，609.20 万元，少数鼓舞权力金额为 1，459，521.32 万元。互异较大， 主要原因为： 连年来合作开导模式已成为房地产行业主要的业务模式。上市公司与其他合 作方选择房地产行业常见的合作开导模式共同开导设置房地产面孔，各投资方根 据商定对面孔公司握有一定股权比例。在这种模式下，好像快速终结业务鸿沟和 吞并报表总金钱及收入鸿沟的彭胀。 具体而言，中交地产向相关子公司投资，资金起原主要为中交地产债务融资， 因此吞并层面不会新增归母净金钱，而合作场所面孔公司注资，会形成少数鼓舞 权力。因此，上市公司对于并表但非全资握股的面孔公司，在吞并报上层面体现 了较大鸿沟的少数鼓舞权力。 异 不同握股比例的公司盈利情况不同，并表子公司中存在部分握股比例较低的 面孔公司盈利情况较好，部分握股比例较高的面孔公司存在一定失掉。因此，加 剧了归母净金钱和少数鼓舞权力的互异。 说七说八，拟置出金钱模拟吞并报表少数鼓舞权力金额较大，与拟置出金钱 模拟吞并报表净金钱有较大互异。 二、中介机构核查观念 经核查，评估师觉得： 评估文牍中拟置出金钱整个者权力账面价值与模拟吞并金钱欠债表中本部 金额一致；拟置出金钱模拟吞并金钱欠债表中净金钱与少数鼓舞权力金额互异显 著原因具有合感性。 金钱评估机构：北京天健兴业金钱评估有限公司泓川证券--持仓可查，真实交易有保障！提示：文章来自网络，不代表本站观点。